近日，姍姍來遲的江門朗晴新天地終于開盤銷售了，開盤第一天，據說就基本售罄，只剩一兩戶，很多人還憤憤不平的說為什么很早就認籌了，但開賣第一天就沒有好的樓層選，還有爆料說開發商暗箱操作，只要私下給5000元就開業優先選樓層戶型，沒有“私交”的都只能按照所謂的規矩搖號隨機抽取了。
如此“火爆”的賣樓場面，還真的嚇壞不少人，而且價格不算低，戶型也算不上好，為什么可以銷售效果這么好，這還是多虧了前期所謂的預售和認籌。
到底，貓膩有多深呢？
認籌交五千抵兩萬、認籌兩萬可享開盤9折優惠、認籌5萬享82折優惠……買房先認籌,開盤享優惠,這樣的營銷方式在樓市都已成“潛規則”。購房者在交納一定“誠意金”或者凍結賬戶一定金額后,除獲得了認籌資格之外,一般還會享受開發商提供的種種折扣優惠。但這些所謂的空頭優惠，真的是優惠嗎？相反，你提前報名和所謂認籌，你自己就變成這個樓盤價格水漲船高的推手了。
一、什么是認籌?
認籌是一種營銷手段,它是開發商在拿到預售證后開盤之前的一種蓄客行為,這種方式一方面能提前收取一部分資金供自己使用,更重要的是能夠試探市場,然后根據認籌結果(認籌人數)決定是否正常開盤和開盤價。 購房者唯一的好處就是排名靠前的人可選擇度更大。如果一個項目熱度很高,那么排名靠后的認籌者幾乎沒有任何價值了,只是提供了一筆短期流動資金給了開發商。
關于認籌的流程一般是這樣的:購房者繳納一定數額的認籌金獲得認籌資格,項目開盤后購房者如果買房,則認籌金可以沖抵房款,還能享受認籌階段的優惠活動,如果沒有達成交易,則認籌金返還。
但是,任何形式的“認籌”、“內部認籌”“VIP排號”等行為,都是房地產開發商在沒有取得“預售許可證”之前的非法活動,國家是不允許的。所以,它并不是毫無風險的買賣行為。
認籌的樓盤大多還沒有取得預售許可證
希望客戶認籌的樓盤搶著入市,絕大多數是還在建設的,沒有取得預售許可證就開盤對外銷售。實質是開發商違規的融資行為,一旦出現卷款潛逃的行為,消費者是要吃虧的。
無償占用消費者資金
取得“認籌”資格時,購房者都將被要求交納一筆數額不菲的“認籌誠意金”。盡管開發商均承諾,“認籌誠意金”可無條件無息退還。但按照慣例,一般樓盤“認籌”到開盤少說一至兩月,多則半年甚至更長。“認籌誠意金”對于部分現金吃緊的開發商往往能起不小的作用,而消費者卻往往什么也得不到。
從眾心理排隊認籌
有知情者道出了其中的奧妙：一些開發商或代理商在開放認籌時，先控制房屋銷售數量。如，有些樓盤只放出1／3的房屋，當這些房源銷售完后便對外聲稱“全部售罄”，從而故意制造樓盤熱銷、供不應求的假象，令購房者產生擔心買不到的緊張心理，覺得房子難買，就越愿意排隊。
故意控制房號
不少開發商及代理商在“認籌”時,往往故意控制房屋銷售的數量。這小部分房屋銷售完了之后就對外聲稱“全部售罄”,從而故意制造樓盤熱銷的假象。
開發商隨時提價,優惠成一紙空談
認籌期間,很多開發商并不會告訴你具體的房價,如果認籌的人多,他們可能拉高房價,再打小折扣。這樣,認籌款等于白交了,消費者根本沒有真正享受到VIP的待遇。
買房認籌是現在樓盤銷售的普遍現象，通常意義上的認籌是開發商在正式開盤之前，通過看似力度較大的優惠吸引購房者繳納意向金提前選房的一種促銷手段。
為什么說優惠看似力度較大呢?因為大部分認籌期間的房源是不公布具體價格只給出優惠折扣的。如此一來，開發商可以根據認籌情況在確定市場實際需求后，再亮出底牌，如果認籌客戶數量超出預計可以趁機抬高價格。這樣既可以保證自身利益最大化，又可以造成一種房源搶手的假象，而購房者拿到的所謂優惠不過是水漲船高的空話罷了。
所以，認籌真實讓利就必須公布具體房源和價格，有明確的參照標準才能清楚究竟便宜了多少。
風險六:暗箱操作空間，控制所謂的搖號選房
認籌結束，開發商會統計意向人數，意向人數遠遠大于房源數量的時候，那么開發商就會提前可以制定一系列暗箱操作的流程，比如內部認購，比如私交一定的金額可以優先免搖號選房等。
拿這次江門朗晴新天地的開盤銷售為例，據知情人了解，他們做了幾個很重要的動作：
1、提前低價預售認籌登記，收集意向客戶數量；
這個非常重要，前期在地王設點營銷，跟前來咨詢的客戶說開盤價在6000-6500左右，然后預約認籌登記所有意向客戶的信息和數量，可以為開盤定價做好調研。如果意愿客戶少，那么開盤價就見勢待漲。
2、長期捂盤不賣，看勢起價，首批少量放盤；
據了解，其實樣板房在年前就已經做好，但很多人都沒辦法看到樣板房，開盤的時間也從1月份延期到4月中旬才開盤，這個過程，對于想買的人是一個煎熬，開盤首期，更是只放出1-3棟售賣，把饑餓營銷的手段用得淋漓盡致。開盤價更是高出了預期1000元/平方，變成了6500-7500/平方的幅度。
3、開賣前內部優先認購；
據說在開盤前，樓盤基本被內部認購了大半，剩下的都是一些不好的樓層或者戶型。
4、開賣當天可以私交5000元免搖號選房費。
有人爆料開盤當天，本來就沒有多少樓層和戶型選擇，按規矩是搖號隨機選房，但有消息稱客戶如果私交5000元就可以免搖號選房，這是多么一個作弊神器，果然還是有錢使得鬼推磨。
下面是朗晴新天地在江門房天下的用戶評分
這個評價分值低得我也醉了
在房天下的點評，居然是沒好評。。。
最后，我想說一句的是，房價的高低大部分都是被想買房的你們自己制定的，開發商是非常清楚供過于求價格低和供不應求價格高的賺錢法則。假如沒有你們前期的關注和火熱認籌登記，試問又怎么可能有今天的火爆場面和高價售賣呢？所以，大家以后買房其實沒有必要做所謂的認籌和登記，那些所謂承諾的優惠到最終開盤價一出都其實是一個口頭支票而已，接下來幾個月，還有更多好的樓盤和戶型，大家可以慢慢選購，不必擔心沒房買。
